L’abitazione principale, anche dopo l’intervento della Corte Costituzionale con la sentenza n. 209/2022, continua ad essere una delle fattispecie più discusse nell’Imu, come evidenziano le continue sentenze della Corte di Cassazione in materia.
La norma dell’articolo 1, comma 741, lettera b, della legge 160/2019 ha definito l’abitazione principale l’unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto urbano come unica unità immobiliare, nella quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. La disposizione continua a richiedere che l’abitazione, per poter beneficiare dell’esclusione dal tributo, debba essere destinata contemporaneamente a dimora abituale e residenza anagrafica del possessore e del suo nucleo familiare, non essendo stata ancora modificata dopo l’intervento della Corte Costituzionale che, con la sopra citata sentenza, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma proprio nel punto in cui imponeva la contemporanea destinazione dell’immobile a residenza e dimora non solo da parte del possessore, ma anche del suo nucleo familiare.
Rimane invece la necessità che l’abitazione sia destinata contemporaneamente a residenza anagrafica e dimora abituale del possessore. Se la prima è individuabile in modo oggettivo dalle risultanze anagrafiche, il concetto di dimora abituale è meramente fattuale, in quanto identifica il luogo abituale in cui la persona vive stabilmente e continuativamente. I due requisiti devono coesistere, per cui non si può parlare di abitazione principale se manca anche solo uno dei due. A differenza di quanto accadeva nell’Ici, in cui era sufficiente la destinazione dell’immobile a dimora abituale, costituendo la residenza anagrafica una mera presunzione della dimora. Così, ha ricordato la sentenza della Cassazione n. 12224 del 01/05/2026, il diritto del contribuente all’esenzione Imu per l’abitazione principale impone, in ogni caso, il concorso imprescindibile di residenza anagrafica e della dimora abituale. Così che un’abitazione destinata a dimora abituale, non di residenza anagrafica del possessore, non beneficia dell’esclusione dal tributo (se non in categoria A/1-A/8-A/9).
Analogamente, anche l’unità immobiliare di residenza anagrafica, ma non utilizzata come dimora abituale perché il contribuente vive stabilmente altrove, non è abitazione principale ai fini Imu. Mentre l’accertamento dell’assenza della residenza anagrafica è relativamente semplice, molto più complessa è la dimostrazione della mancata destinazione a dimora abituale. Prova che, di norma, grava sull’ente impositore, tenuto conto, da un lato, della presunzione legale di destinazione della abitazione di residenza anagrafica a dimora abituale (articolo 43 del codice civile e legge anagrafica) e, dall’altro, dall’assenza dell’obbligo dichiarativo nel caso di destinazione dell’immobile a abitazione principale, come specificato nelle istruzioni della dichiarazione Imu 2012. Tale onere probatorio richiede l’accertamento di elementi volti a dimostrare che l’abitazione non è il luogo in cui il contribuente vive stabilmente. Tra di essi, uno dei più utilizzati, è quello dei consumi rilevati per le utenze a rete (energia elettrica e acqua in prevalenza). La Corte di Cassazione ha affermato che la presenza di bassi consumi costituisce una prova sufficiente a superare la presunzione derivante dalla residenza anagrafica (n. 29501/2021). Anche se i giudici di merito non sempre concordano, come è accaduto con la sentenza della Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, la quale ha ritenuto che gli scarsi consumi delle utenze domestiche non giustificano la revoca dell’agevolazione Imu “prima casa” per il venir meno del requisito della dimora abituale, facendo presente che gli stessi vanno contestualizzati al caso specifico (sentenza n. 432/2025). La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 13661 del 11/05/2026 ha evidenziato come dai consumi delle utenze elettriche e idriche si può ricavare se la dimora è stabile o saltuaria e non continua. Tuttavia, l’apprezzamento del livello basso dei consumi non sempre è agevole; pur potendosi fare riferimento alla spesa media rilevata dall’Istat o ai dati pubblicati nel sito dell’Arera, la valutazione è spesso rimessa alla contestualizzazione degli stessi, ammettendosi da parte dei Giudici di merito giustificazioni anche estremamente soggettive (come ad esempio, il caso di un soggetto anziano che segue gli spostamenti di un familiare – Cgt Toscana 1047/2025, ovvero di frequenti visite a familiari – Cgt Molise 180/2025, dell’uso condominiale della fornitura – Cgt Genova 403/2023, ovvero della circostanza che i ridotti consumi potrebbero essere indice di soggetti in difficoltà economiche – Cgt Napoli 12062/2023).
Anche più di recente la Cassazione, con l’ordinanza n. 16793 del 28/05/2026 ha evidenziato che: «in tema di agevolazioni Imu riconosciute per l’abitazione principale, la dimora abituale costituisce una situazione di fatto, accertabile attraverso elementi oggettivi e concordanti idonei a dimostrare l’effettiva e stabile utilizzazione dell’immobile quale centro degli interessi personali e familiari del contribuente, quali, in particolare, la continuità dei consumi delle utenze domestiche, la documentazione relativa a luce, gas e acqua, la presenza di arredi e suppellettili, nonché ulteriori indici di stabile abitazione (Cassazione, sezione 5, n. 1464/2009; Cassazione, sezione 5, n. 22312/2011). In questa prospettiva, le bollette delle utenze non assurgono a titolo autonomo di agevolazione, ma rappresentano un mezzo di prova tipico e rilevante della dimora abituale, idoneo, ove valutato unitamente ad altri elementi, a superare l’assenza o la non coincidenza della residenza anagrafica ai fini Ici, mentre non possono in alcun caso sostituire il requisito formale della residenza richiesto, invece, dalla disciplina Imu vigente. Infatti, la dimora abituale ”può essere dimostrata con elementi di fatto idonei a evidenziare l’effettiva e stabile utilizzazione dell’immobile”, quali consumi delle utenze domestiche, presenza continuativa e organizzazione della vita quotidiana (Cassazione, sezione 5, n. 2166/2020) ».
È evidente che ammettere giustificazioni anche molto particolari e soggettive apre forti spazi elusivi, che rischiano di penalizzare specie gli enti con maggiori flussi turistici, specie alla luce della recente pronuncia della Cassazione che ha legittimato l’agevolazione per l’abitazione principale anche nel caso di parziale locazione della stessa (n. 8236/2026).
(*) Vice presidente Anutel Ets
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