Con l’ordinanza n. 6488/2026 la Corte di Cassazione è tornata sull’esenzione Imu degli alloggi sociali e ha aggiunto un elemento significativo a un orientamento ormai consolidato: per stabilire se un immobile appartenente a un ente di edilizia residenziale pubblica possa beneficiare dell’esenzione non basta richiamarne la destinazione sociale, ma occorre considerare anche le concrete modalità economiche della locazione e, in particolare, la misura del canone applicato.
Il punto di partenza resta quello già più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità. Gli alloggi regolarmente assegnati dagli Iacp o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati non coincidono automaticamente con gli «alloggi sociali» definiti dal Dm 22 aprile 2008. Il legislatore ha disciplinato separatamente le due fattispecie: agli ordinari alloggi Erp è riconosciuta una specifica agevolazione, mentre l’esenzione dall’Imu riguarda soltanto gli immobili che possiedono effettivamente le caratteristiche richieste per essere qualificati come alloggi sociali.
La controversia esaminata dalla Cassazione riguardava un avviso di accertamento Imu per l’anno 2016. Il giudice regionale aveva negato l’esenzione rilevando, tra l’altro, che le abitazioni erano concesse in locazione a un canone moderato o convenzionato, parametrato alla situazione economica dell’assegnatario ma determinato secondo criteri sostanzialmente equivalenti a quelli applicati dagli altri proprietari pubblici e privati nel regime dell’equo canone. Aveva inoltre osservato che il beneficio spettava soltanto agli immobili aventi i requisiti previsti dal Dm 22 aprile 2008 e rilevato che l’ente non aveva documentato la presentazione della dichiarazione o di altra documentazione attestante il requisito di alloggio sociale.
L’unico motivo di ricorso è ritenuto inammissibile perché non investe con specifica censura una delle autonome rationes decidendi sulle quali si fondava la sentenza di merito, relativa alla mancata presentazione della dichiarazione. La Cassazione, tuttavia, non si è limitata a tale rilievo e ha svolto ulteriori considerazioni, espressamente «a riprova ulteriore» dell’inammissibilità e, per certi aspetti, dell’infondatezza del motivo: è in questa parte che è emerso il profilo di maggiore interesse della pronuncia.
La Corte ha ribadito anzitutto che l’esenzione non può derivare dalla semplice appartenenza dell’immobile al patrimonio di un ente di edilizia residenziale pubblica né dalla finalità sociale perseguita attraverso l’assegnazione. Il beneficio riguarda soltanto gli immobili effettivamente riconducibili alla nozione di alloggio sociale delineata dal Dm 22 aprile 2008, vale a dire unità destinate all’uso residenziale e alla locazione permanente che svolgano la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, non in grado di accedere alla locazione sul libero mercato.
Il passaggio più interessante dell’ordinanza riguarda però la concreta struttura economica della locazione. Secondo la Cassazione, la distinzione tra gli ordinari alloggi Erp e gli alloggi sociali «non può prescindere dalla misura del canone corrisposto». La finalità sociale o solidaristica dell’attività non è infatti sufficiente, da sola, a escluderne il carattere economico: anche un’impresa che agisca senza fine di lucro può offrire beni e servizi sul mercato e porsi in concorrenza con altri operatori.
Da qui il richiamo della Corte alla disciplina delle attività svolte con modalità non commerciali e ai principi europei in materia di aiuti di Stato. L’ordinanza ha richiamato, in particolare, il criterio previsto dal Dm n. 200/2012 per le attività ricettive, secondo cui le modalità non commerciali ricorrono quando l’attività è svolta gratuitamente o dietro un corrispettivo di importo simbolico e comunque non superiore alla metà dei corrispettivi medi praticati per attività analoghe nello stesso ambito territoriale, tenuto conto anche dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio. La Corte ha attribuito a tale criterio una portata tendenzialmente generale nell’ambito della disciplina considerata.
La stessa Cassazione ha precisato, però, che il limite del 50 per cento opera soltanto come criterio di esclusione: il suo superamento può essere utilizzato per negare il diritto all’esenzione, mentre il semplice fatto che il corrispettivo resti al di sotto di tale soglia non comporta automaticamente la spettanza del beneficio. La verifica non può quindi risolversi nell’applicazione di un parametro matematico.
Nel caso esaminato, il giudice di merito aveva accertato che i canoni applicati, pur qualificati come moderati o convenzionati e parametrati alla situazione economica degli assegnatari, erano calcolati secondo la disciplina dell’equo canone ed erano sostanzialmente equivalenti a quelli riscossi dagli altri proprietari pubblici e privati che concedevano immobili in locazione secondo il medesimo regime. Su questa base aveva escluso l’esenzione e ritenuto impossibile ricondurre gli immobili alla nozione di alloggi sociali. Il ricorrente, secondo la Cassazione, non si era confrontato adeguatamente con tale accertamento.
È questo il profilo sul quale l’ordinanza n. 6488/2026 ha segnato un ulteriore sviluppo rispetto alla precedente giurisprudenza. Dopo avere ribadito che non esiste alcuna automatica coincidenza tra patrimonio Erp e alloggi sociali, la Cassazione ha portato espressamente anche la misura del canone all’interno della verifica richiesta per il riconoscimento dell’esenzione. La denominazione del corrispettivo come «sociale», «moderato» o «convenzionato» non è quindi sufficiente: occorre considerare come esso sia concretamente determinato e in quale rapporto si collochi rispetto alle condizioni economiche della locazione praticata sul mercato.
Il principio richiede, tuttavia, una lettura coordinata con il Dm 22 aprile 2008. Quest’ultimo configura l’alloggio sociale come servizio di interesse economico generale e prevede che, per gli alloggi destinati alla locazione permanente, i canoni siano determinati anche in relazione alla capacità economica degli aventi diritto e debbano comunque concorrere alla copertura dei costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria. La disciplina dell’alloggio sociale non presuppone, quindi, necessariamente una locazione gratuita.
La lettura più coerente dell’ordinanza appare allora quella che attribuisce alla misura e alla concreta formazione del canone un rilievo essenziale nella verifica, senza trasformarlo in un criterio esclusivo o rigidamente matematico e senza sostituirlo agli altri requisiti previsti per la qualificazione dell’alloggio sociale.
Per gli enti impositori il quadro diventa così più definito. Non esiste un’esenzione Imu generalizzata per gli immobili degli enti di edilizia residenziale pubblica: chi invoca il beneficio deve dimostrare la ricorrenza dei requisiti propri dell’alloggio sociale. Dopo l’ordinanza n. 6488/2026, nell’istruttoria assume rilievo anche la concreta dimensione economica della locazione, con particolare riguardo alla misura e alla formazione del canone e alla loro coerenza con la funzione propria dell’alloggio sociale.
(*) Docente Anutel Ets
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21/9/2026: IPOTESI DEL CCNL 2025-2027 E INDICAZIONI DELL’ARAN SUL CCNL 2022-2024 (15,30-17,30)
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