La riduzione della base imponibile Imu per le abitazioni concesse in comodato gratuito ai parenti di primo grado non compete se il comodante sia titolare di un diritto reale, anche diverso dalla proprietà, su un’altra abitazione.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 17940 del 4/6/2026, ha affrontato la questione riguardante la riduzione per le abitazioni concesse in comodato, stabilita, fino al 2019, dall’articolo 13, comma 3, lettera 0a), del Dl 201/2011. Disposizione ripresa in modo quasi identico dall’articolo 1, comma 747, lettera c, della legge 160/2019, disciplinante l’Imu dal 2020.
La riduzione dell’articolo 13 ha previsto un abbattimento della base imponibile del 50% in favore delle abitazioni concesse in comodato gratuito dal possessore a un parente di primo grado, a condizione che:
- il contratto di comodato sia registrato;
- l’abitazione non appartenga alle categorie catastali a/1-a/8/-a/9;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia, fatta eccezione per l’unità immobiliare destinata ad abitazione principale ubicata nello stesso comune in cui si trova l’abitazione concessa in comodato e non appartenente alle categorie catastali a/1-a/8-a/9;
- il comodante risieda e dimori anagraficamente nel medesimo comune in cui si trova l’abitazione concessa in comodato;
- il comodatario destini l’abitazione ricevuta in comodato ad abitazione principale (quindi a sua residenza anagrafica e dimora abituale).
Va rilevato che, dal 2020, la norma del comma 747, lettera c, della legge 160/2019 ha precisato che il limite del possesso di un solo immobile in Italia, per l’applicazione del beneficio all’abitazione concessa in comodato, si riferisce a un immobile abitativo, come aveva già precisato, in relazione alla disciplina applicabile fino al 2019, il Ministero dell’economia e delle finanze (risoluzione 1/df 2016). Inoltre, la norma del comma 747 (così come anche il previgente articolo 13 del Dl 201/2011) consente di mantenere l’agevolazione anche nel caso in cui il parente di primo grado comodatario sia deceduto ed il contratto continui con il coniuge di quest’ultimo, in presenza di figli minori.
In sostanza, l’agevolazione spetta se il comodante sia titolare al massimo di due unità immobiliari abitative, di cui una sia l’abitazione concessa in comodato e la seconda, non di lusso e ubicata nello stesso comune della prima, la sua abitazione principale ai fini Imu.
La Cassazione, nell’ordinanza qui commentata, sposa la tesi ministeriale, evidenziando che anche prima del 2020 il riferimento per valutare il possesso di ulteriori immobili oltre quello dell’abitazione concessa in comodato fossero le abitazioni, vista la ratio della norma. Pertanto, il possesso da parte del titolare dell’abitazione concessa in comodato, di una unità immobiliare non abitativa non pregiudicava e non pregiudica l’accesso all’agevolazione.
Il punto che non risulta chiaro dalla norma riguarda però il concetto di possesso a cui la stessa intende fare riferimento, ossia se debba seguirsi una interpretazione restrittiva, che limita tale concetto a quello di proprietà, o una interpretazione sistematica, che considera la definizione di possesso corrispondente a quella che costituisce il presupposto impositivo dell’Imu. Nell’Imu, infatti, sia l’articolo 13 del Dl 201/2011 che il comma 743, della legge 160/2019, fanno riferimento a un concetto di possesso che include anche la titolarità degli altri diritti reali, quali l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e l’enfiteusi. Per la Cassazione la definizione di possesso corrispondente al diritto di proprietà non appare giustificata dalle finalità perseguite dal legislatore nella previsione dell’esenzione, preferendo quindi l’interpretazione sistematica. Ne deriva che il possesso di un diritto reale di godimento, anche per quota parte, su di un’altra abitazione, oltre quella concessa in comodato ed a quella destinata ad abitazione principale, preclude il diritto alla riduzione. Ad esempio, il titolare del diritto di usufrutto anche parziale o del diritto di uso o abitazione su un’altra abitazione non potrà avere accesso al beneficio per l’abitazione concessa in comodato ai parenti di primo grado.
È interessante considerare che la sentenza in commento ha considerato un caso in cui il soggetto passivo era titolare del diritto di usufrutto per il 50%, ribadendo la tesi per cui anche la titolarità del diritto di proprietà o di un diritto reale parziale (anche minimo) su un’altra abitazione (oltre all’abitazione principale non di lusso ubicata nello stesso Comune di quella concessa in comodato) preclude l’accesso all’agevolazione.
Si ricorda che il Mef, nella Rm 1/2016 aveva precisato che non si considerano le abitazioni qualificate dall’articolo 9, comma 3-bis, del Dl 557/1993 come fabbricati rurali strumentali, quali l’abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento e quella destinata all’alpeggio in zone di montagna, ovvero gli immobili di tipo abitativo non più utilizzati come abitazione, ma strumentali all’esercizio dell’attività agricola (ricovero attrezzi, macchine agricole, derrate agricole, scorte, eccetera) (vedasi modello di dichiarazione allegato al Dm 26/7/2012).
(*) Vice presidente Anutel Ets
---------------------------------------------
CORSI DI FORMAZIONE ANUTEL
CORSI IN PRESENZA
7-9/9/2026, Sede Nazionale ANUTEL: CORSO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER GLI OPERATORI DEGLI UFFICI TRIBUTI
14-16/9/2026, Sede Nazionale ANUTEL: CORSO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER GLI OPERATORI DEGLI UFFICI DEL SETTORE FINANZIARIO
15/9/2026: Arezzo, GESTIRE L’IMPOSTA DI SOGGIORNO: STRUMENTI, OBBLIGHI E BUONE PRASSI (9,00-16,00)
21-23/9/2026, Sede Nazionale ANUTEL: CORSO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER GLI OPERATORI DEGLI UFFICI TRIBUTI
22/9/2026, Tito (Pz): PERCORSO GUIDATO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO DI PREVISIONE (9,00-16,00)
24/9/2026, Fucecchio (Fi): IL CANONE UNICO PATRIMONIALE E IL CANONE MERCATALE AGGIORNATO AL 2026 (9,00-16,00)
25/9/2026, Andora (Sv): AVVIO DELLA PROGRAMMAZIONE 2027/2029 FRA CONTABILITÀ FINANZIARIA, ACCRUAL E PNRR (9,00-16,00)
30/9/2026, Aosta: LE AREE FABBRICABILI NELL’IMU: DAL CONTRADDITTORIO ALL’ACCERTAMENTO (9,00-16,00)
1/10/2026, Cuneo: LE AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA NELL’IMU: DAL CONTRADDITTORIO ALL’ACCERTAMENTO DEI REQUISITI (9,00-16,00)
5-7/10/2026, Sede Nazionale ANUTEL: CORSO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER GLI OPERATORI DEGLI UFFICI TRIBUTI
6/10/2026, Senigallia (An): GESTIRE L’IMPOSTA DI SOGGIORNO: STRUMENTI, OBBLIGHI E BUONE PRASSI (9,00-14,00)
6/10/2026, Siena: VERSO LA NUOVA CONTABILITÀ ACCRUAL: LE SFIDE DA AFFRONTARE E LA ROAD MAP PER GLI ENTI LOCALI (9,00-16,00)
6/10/2026, Cantù (Co): DIGITALIZZAZIONE DELL’UFFICIO TRIBUTI: NOTIFICHE DIGITALI - GESTIONE DOCUMENTI - APP IO (9,00-16,00)
12-14/10/2026, Sede Nazionale ANUTEL: CORSO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER GLI OPERATORI DEGLI UFFICI TRIBUTI
12/10/2026, Tortona (Al): PERCORSO GUIDATO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO DI PREVISIONE (9,00-16,00)
15/10/2026, Alzano Lombardo (Bg): IMU ED AREE FABBRICABILI – DAGLI ELEMENTI FONDAMENTALI ALL’ATTIVITA’ ACCERTATIVA (9,00-16,00)
19-21/10/2026, Sede Nazionale ANUTEL: CORSO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER GLI OPERATORI DEGLI UFFICI DEL SETTORE FINANZIARIO
3/11/2026, Monte San Savino (Ar): IL DIRITTO DELLE SUCCESSIONI NELL’ATTIVITA’ ACCERTATIVA DEGLI ENTI LOCALI (9,00-16,00)
12/11/2026, Verbania: GESTIRE L’IMPOSTA DI SOGGIORNO: STRUMENTI, OBBLIGHI E BUONE PRASSI (9,00-14,00)
30/11/2026, Grosseto: LE EVOLUZIONI DEL CONTENZIOSO TRIBUTARIO CON LABORATORIO DI SCRITTURA (9,00-16,00)
VIDEOCORSI IN MATERIA TRIBUTARIA
14-17/9/2026: CORSO DI PREPARAZIONE E QUALIFICAZIONE PER FUNZIONARI RESPONSABILI DELLA RISCOSSIONE
16/9/2026: IMU ED AREE FABBRICABILI – CORSO BASE PER NUOVI FUNZIONARI (15,30-17,30)
23/9/2026: IMU ED AREE FABBRICABILI – CORSO BASE PER NUOVI FUNZIONARI (15,30-17,30)
30/9-1/10/2026: CORSO DI FORMAZIONE PER MESSI NOTIFICATORI
VIDEOCORSI IN MATERIA FINANZIARIA
2/9/2026: PERCORSO GUIDATO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO DI PREVISIONE (15,30-17,30)
4/9/2026: GUIDA PRATICA AL FONDO PLURIENNALE VINCOLATO (10,00-12,00)
15/9/2026: PERCORSO SULLA PROGRAMMAZIONE: DAL BILANCIO DI PREVISIONE FINANZIARIO AL RENDICONTO (PARTE I) (10,00-12,00)
21/9/2026: L’ECONOMO COMUNALE: RESPONSABILITÀ E GESTIONE PER OBIETTIVI. LABORATORIO APPLICATIVO E SIMULAZIONI DI CASI PRATICI (15,30-17,30)
24/9/2026: IL RAGIONIERE NELL’ENTE LOCALE: ISTRUZIONI PER L’USO (15,30-17,30)
28/9/2026: DAL GAP AL BILANCIO CONSOLIDATO, LA PARIFICAZIONE CREDITI / DEBITI, IL PROCESSO DI REVISIONE E RAZIONALIZZAZIONE ALLA LUCE DEL D.LGS. N. 201/2022 (15,30-17,30)
29/9/2026: PERCORSO SULLA PROGRAMMAZIONE: DAL BILANCIO DI PREVISIONE FINANZIARIO AL RENDICONTO (PARTE II) (10,00-12,00)
2/10/2026: GUIDA PRATICA AL FONDO PLURIENNALE VINCOLATO (10,00-12,00)
7/10/2026: DL 107 DEL 26 GIUGNO 2026 - MAPPATURA DEI PROCEDIMENTI AMMINISTRATIVI PER L’IMPLEMENTAZIONE DELL’ACCRUAL (PARTE I) (10,00-12,00)
8/10/2026: PERCORSO GUIDATO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO DI PREVISIONE (15,30-17,30)
13/10/2026: PERCORSO SULLA PROGRAMMAZIONE: DAL BILANCIO DI PREVISIONE FINANZIARIO AL RENDICONTO (PARTE III) (10,00-12,00)
14/10/2026: DL 107 DEL 26 GIUGNO 2026 - MAPPATURA DEI PROCEDIMENTI AMMINISTRATIVI PER L’IMPLEMENTAZIONE DELL’ACCRUAL (PARTE II) (10,00-12,00)
VIDEOCORSI ALTRE MATERIE (APPALTI, PERSONALE, PRIVACY, TRASPARENZA)
22/9/2026: LA REDAZIONE DEGLI ATTI AMMINISTRATIVI- PRIMA GIORNATA (10,00-12,00)
22/9/2026: CONOSCERE ED UTILIZZARE L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE NELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE: DALLA TRANSIZIONE DIGITALE AL PROMPT ENGINEERING. - (PARTE I) (15,30-17,30)
24/9/2026: LA REDAZIONE DEGLI ATTI AMMINISTRATIVI- PRIMA GIORNATA (10,00-12,00)
29/9/2026: LA REDAZIONE DEGLI ATTI AMMINISTRATIVI- PRIMA GIORNATA (10,00-12,00)
12/10/2026: LE ULTIME INDICAZIONI DELLA GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI GESTIONE DEI CONTRATTI PUBBLICI (PARTE I) (15,30-17,30)
19/10/2026: LE ULTIME INDICAZIONI DELLA GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI GESTIONE DEI CONTRATTI PUBBLICI (PARTE II) (15,30-17,30)
20/10/2026: CONOSCERE ED UTILIZZARE L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE NELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE: DALLA TRANSIZIONE DIGITALE AL PROMPT ENGINEERING. - (PARTE II) (15,30-17,30)
26/10/2026: LE ULTIME INDICAZIONI DELLA GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI GESTIONE DEI CONTRATTI PUBBLICI (PARTE III) (15,30-17,30)
10/11/2026: CONOSCERE ED UTILIZZARE L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE NELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE: DALLA TRANSIZIONE DIGITALE AL PROMPT ENGINEERING. - (PARTE III) (15,30-17,30)
CORSO OIV
PROGRAMMAZIONE, PERFORMANCE E RISK MANAGEMENT NEGLI ENTI LOCALI
Dal 14 settembre al 2 ottobre (13,00-16,00)
Ulteriori informazioni: www.anutel.it
